Hard money kredisi
ABD’deki yatırım mülkü için kısa vadeli sermaye — yurt dışından.
Hard money kredileri; yatırım mülkü satın almak, yenilemek veya geçiş dönemini finanse etmek (köprü) için verilen, varlık teminatlı, kısa vadeli kredilerdir. Kredi verenlerin kredi tutarını nasıl belirlediğini ve gerçekte ne kadar nakde ihtiyacınız olduğunu açıklıyor, ardından uygun yabancı uyruklu ve ITIN yatırımcıları üçüncü taraf özel kredi verenlerle buluşturuyoruz. Gereksinimler kredi verene ve ürüne göre değişir.
- Kullanım
- Yalnızca yatırım mülkü
- Vade
- Kısa vadeli, genellikle birkaç ay
- Belirleyici
- Mülk ve proje planı
Yaygın stratejiler
Al-yenile-sat (fix-and-flip) ve köprü finansmanı
-
Al-yenile-sat (fix-and-flip)
Piyasa değerinin altında bir mülk satın alın, yenileyin ve satın. Kredi genellikle alış fiyatının ve tadilat bütçesinin bir kısmını finanse eder.
-
Köprü finansmanı
Bir alım veya refinansmanı hızla kapatın, ardından mülk istikrar kazandığında DSCR (borç servis karşılama oranı) kredisi gibi daha uzun vadeli bir finansmana geçin.
-
Yurt dışından yatırım
Yabancı uyruklu ve ITIN yatırımcıların genellikle bir ABD şirketine, geçerli bir pasaport veya kimliğe ve peşinat ile rezervler için fon kanıtına ihtiyacı vardır.
Kredi tutarı nasıl belirlenir
LTC ve LTARV
Kredi verenler genellikle krediyi iki yolla sınırlar ve düşük olan sonucu kullanır. Kredi/maliyet oranı (LTC), krediyi sizin ödediğiniz tutarla karşılaştırır: alış fiyatı artı tadilat bütçesi. Kredi/onarım sonrası değer oranı (LTARV) ise krediyi, işler tamamlandıktan sonraki ekspertiz değeriyle karşılaştırır.
Onarım sonrası değeri (ARV) yüksek bir işlem yine de LTC ile sınırlanabilir; alış fiyatı düşük bir işlem ise LTARV ile sınırlanabilir. Her iki rakamı erkenden hesaplamak, ne kadar nakit getirmeniz gerektiğini gösterir.
| Ölçüt | Kredi/maliyet (LTC) | Kredi/ARV (LTARV) |
|---|---|---|
| Krediyi neyle karşılaştırır | Alış fiyatı + tadilat bütçesi | Tadilat sonrası ekspertiz değeri |
| Kredi vereni neye karşı korur | Fazla ödemeye veya şişirilmiş bütçeye | Fazla iyimser bir satış değerine |
| Kontrol etmeniz gereken | Bütçenizin gerçekçi ve belgelenmiş olması | Emsal satışların ARV’yi desteklemesi |
Kredinin içinde
Aşamalı ödemeler, faiz rezervi ve puanlar
-
İnşaat aşamalı ödemeleri (draw)
Tadilat fonları genellikle bekletilir ve bir denetim işin yapıldığını doğruladıktan sonra aşamalar halinde serbest bırakılır. Çoğu zaman önce müteahhitlere siz ödersiniz, sonra bu tutar size geri ödenir.
-
Faiz rezervi
Bazı kredi verenler, proje süresince aylık faizi karşılamak için kredinin bir kısmını ayırır. Bu, aylık ihtiyaç duyduğunuz nakdi azaltır ancak faiz ödediğiniz kredi tutarını artırır.
-
Puanlar ve ücretler
Açılış puanları (origination points), kapanışta ödenen ve kredinin yüzdesi olarak hesaplanan ücretlerdir. Değerlendirme, ekspertiz, aşamalı ödeme denetimi ve hukuk ücretlerini de bütçenize ekleyin.
-
Çıkış maliyetleri
Satış komisyonlarını, kapanış masraflarını, proje uzarsa uzatma ücretlerini ve varsa erken ödeme koşullarını planlayın.
Rakamlarınızı bilin
Kapanışta gereken nakit ve toplam proje nakdi
Kapanışta gereken nakit, kapanışta havale ettiğiniz tutardır: alımın peşinatı, puanlar, ücretler ve varsa peşin ödenen kalemler. Toplam proje nakdi daha büyüktür. Aşamalı ödemeler geri ödenmeden önce ödediğiniz tadilat giderlerini, rezerv yoksa aylık faizi, sigorta, vergiler ve faturalar gibi elde tutma maliyetlerini ve bütçe aşımları için bir ihtiyat payını da içerir.
İlk kez yatırım yapanların çoğu yalnızca kapanışta gereken nakdi planlar. Projenin bir aşamalı ödemeyi beklerken durmaması için toplam proje nakdini bütçeleyin.
Kredi verenlerin genellikle istedikleri
Uygun ITIN sahipleri ve yabancı uyruklu yatırımcılar için finansman seçenekleri. Gereksinimler kredi verene ve ürüne göre değişir.
- ABD şirketi
- Birçok kredi veren, mülkün bir ABD LLC’si veya anonim şirketi (corporation) adına tutulmasını şart koşar.
- Kimlik
- Geçerli pasaport ve kredi verene bağlı olarak ITIN veya başka bir kimlik belgesi.
- Fon kanıtı
- Peşinatı, kapanış masraflarını ve rezervleri gösteren banka hesap özetleri; yurt dışından gelen fonların bir ABD hesabında belirli bir süre bekletilmiş (seasoned) olması gerekebilir.
- İşlem belgeleri
- Satış sözleşmesi, iş kapsamı ve tadilat bütçesi ile ARV’yi destekleyen emsal satışlar.
- Deneyim
- Geçmiş projelerdeki başarı geçmişi, kredi oranını ve koşulları etkileyebilir. Olağan durumdur; değişir.
Yalnızca olağan gereksinimlerdir; her kredi veren kendi kriterlerini belirler ve kendi kararını verir. tsmartcash bir kredi veren değildir.
Hard money proje hesaplayıcısı
Bir al-yenile-sat veya köprü işlemi için kredi tutarını, kapanışta gereken nakdi ve toplam proje nakdini tahmin etmek üzere değerleri ayarlayın.
İşlem
Kredi limitleri
Fiyatlandırma ve süre
Masraflar
Yalnızca örnek amaçlı tahminlerdir — kredi teklifi, faiz oranı teklifi veya kredi verme taahhüdü değildir.
Hard money SSS
Yabancı uyruklu biri ABD’de hard money kredisi alabilir mi?
Bazı özel kredi verenler, genellikle bir ABD şirketi aracılığıyla, yabancı uyruklu ve ITIN yatırımcılarla çalışır. Gereksinimler kredi verene ve ürüne göre değişir ve onay hiçbir zaman garanti değildir.
LTC ile LTARV arasındaki fark nedir?
LTC, krediyi alış fiyatınız artı tadilat bütçenizle karşılaştırır. LTARV ise onarım sonrası ekspertiz değeriyle karşılaştırır. Kredi verenler genellikle ikisini de uygular ve düşük olan tutarı verir.
İnşaat aşamalı ödemeleri nasıl işler?
Tadilat fonları kredi verende tutulur ve bir denetim tamamlanan işi doğruladıktan sonra aşamalar halinde serbest bırakılır. Her aşamayı, geri ödeme gelmeden önce kendiniz ödemeyi planlayın.
Faiz rezervi nedir?
Proje süresince aylık faizi ödemek için krediden ayrılan bir tutardır. Aylık nakit ihtiyacını hafifletir ancak borçlanılan tutarı artırır.
İçinde oturacağım bir ev için hard money kredisi kullanabilir miyim?
Hayır. Bu krediler yatırım ve ticari amaçlı mülkler içindir. Birincil konut için lisanslı bir iş ortağı aracılığıyla uluslararası mortgage bir seçenek olabilir.
Bir hard money kredisinden nasıl çıkarım?
Genellikle mülkü satarak veya mülk yenilenip kiraya verildikten sonra DSCR kredisi gibi daha uzun vadeli bir finansmanla yeniden finanse ederek. Refinansman ve inşaat seçeneklerimize bakın.
Sözleşmesi yapılmış bir mülkünüz mü var?
Alış fiyatını, tadilat bütçesini ve hedef ARV’yi paylaşın. İhtiyacınız olan nakdi anlamanıza yardımcı olalım ve sizi kredi verenlerle buluşturalım.