ہارڈ منی قرضہ
امریکی سرمایہ کاری کی جائیداد کے لیے قلیل مدتی سرمایہ — بیرونِ ملک سے۔
ہارڈ منی قرضے اثاثوں پر مبنی، قلیل مدتی قرضے ہیں جو سرمایہ کاری کی جائیداد خریدنے، اس کی تزئین و مرمت کرنے یا عبوری (برج) فنانسنگ کے لیے ہوتے ہیں۔ ہم وضاحت کرتے ہیں کہ قرض دہندگان قرض کی رقم کیسے طے کرتے ہیں اور آپ کو اصل میں کتنی نقد رقم درکار ہے، پھر اہل غیر ملکی اور ITIN سرمایہ کاروں کو تیسرے فریق کے نجی قرض دہندگان سے جوڑتے ہیں۔ شرائط قرض دہندہ اور پروڈکٹ کے لحاظ سے مختلف ہوتی ہیں۔
- استعمال
- صرف سرمایہ کاری کی جائیداد
- مدت
- قلیل مدتی، عام طور پر چند ماہ
- رقم کی بنیاد
- جائیداد اور منصوبہ
عام حکمتِ عملیاں
فکس اینڈ فلپ اور برج فنانسنگ
-
فکس اینڈ فلپ
مارکیٹ ویلیو سے کم پر جائیداد خریدیں، اس کی تزئین و مرمت کریں، اور فروخت کریں۔ قرض عام طور پر خریداری کا ایک حصہ اور مرمت کے بجٹ کا ایک حصہ فراہم کرتا ہے۔
-
برج
خریداری یا ری فنانس جلدی مکمل کریں، پھر جائیداد کے مستحکم ہونے کے بعد طویل مدتی فنانسنگ — جیسے DSCR قرض — پر منتقل ہو جائیں۔
-
بیرونِ ملک سے سرمایہ کاری
غیر ملکی اور ITIN سرمایہ کاروں کو عام طور پر ایک امریکی ادارہ (entity)، درست پاسپورٹ یا شناختی دستاویز، اور ڈاؤن پیمنٹ اور ریزروز کے لیے فنڈز کا ثبوت درکار ہوتا ہے۔
قرض کی رقم کیسے طے ہوتی ہے
LTC بمقابلہ LTARV
قرض دہندگان عام طور پر قرض کی حد دو طریقوں سے طے کرتے ہیں اور کم نتیجہ استعمال کرتے ہیں۔ Loan-to-cost (LTC) یعنی لاگت کے مقابلے قرض، قرض کا موازنہ اس رقم سے کرتا ہے جو آپ ادا کرتے ہیں: خریداری کی قیمت جمع تزئین کا بجٹ۔ Loan-to-after-repair-value (LTARV) یعنی مرمت کے بعد کی قیمت کے مقابلے قرض، قرض کا موازنہ کام مکمل ہونے کے بعد کی جائزہ شدہ قیمت سے کرتا ہے۔
مرمت کے بعد کی مضبوط قیمت والا سودا بھی LTC کی وجہ سے محدود ہو سکتا ہے، اور کم خریداری قیمت والا سودا LTARV کی وجہ سے محدود ہو سکتا ہے۔ دونوں حساب جلد لگانے سے پتا چلتا ہے کہ آپ کو کتنی نقد رقم لانی ہوگی۔
| پیمانہ | Loan-to-cost (LTC) | Loan-to-ARV (LTARV) |
|---|---|---|
| قرض کا موازنہ کس سے کرتا ہے | خریداری کی قیمت + مرمت کا بجٹ | تزئین کے بعد جائزہ شدہ قیمت |
| قرض دہندہ کو کس سے بچاتا ہے | زیادہ قیمت ادا کرنے یا بڑھا چڑھا کر بنائے گئے بجٹ سے | دوبارہ فروخت کی حد سے زیادہ پُرامید قیمت سے |
| آپ کو کیا چیک کرنا چاہیے | کہ آپ کا بجٹ حقیقت پسندانہ اور دستاویزی ہو | کہ قابلِ موازنہ فروخت ARV (مرمت کے بعد کی قیمت) کی تائید کرتی ہو |
قرض کے اندر
Draws، سود کا ریزرو اور پوائنٹس
-
تعمیراتی draws
مرمت کے فنڈز عام طور پر روک کر رکھے جاتے ہیں اور معائنے سے کام مکمل ہونے کی تصدیق کے بعد draws (قسط وار اجرا) میں جاری کیے جاتے ہیں۔ اکثر آپ پہلے ٹھیکیداروں کو ادائیگی کرتے ہیں اور پھر آپ کو رقم واپس ملتی ہے۔
-
سود کا ریزرو
کچھ قرض دہندگان منصوبے کے دوران ماہانہ سود ادا کرنے کے لیے قرض کا ایک حصہ الگ رکھ دیتے ہیں۔ اس سے آپ کی ماہانہ نقد ضرورت کم ہوتی ہے لیکن وہ قرض کی رقم بڑھ جاتی ہے جس پر آپ سود ادا کرتے ہیں۔
-
پوائنٹس اور فیسیں
اوریجینیشن پوائنٹس قرض کا ایک فیصد ہیں جو کلوزنگ پر ادا کیا جاتا ہے۔ انڈر رائٹنگ، اپریزل، draw کے معائنے اور قانونی فیسیں بھی اپنے بجٹ میں شامل کریں۔
-
اخراج کے اخراجات
فروخت کے کمیشن، کلوزنگ کے اخراجات، منصوبہ طویل ہونے کی صورت میں توسیع کی فیسوں، اور قبل از وقت ادائیگی کی کسی بھی شرط کی منصوبہ بندی کریں۔
اپنے اعداد و شمار جانیں
کلوزنگ کی نقد رقم بمقابلہ منصوبے کی کل نقد رقم
کلوزنگ کی نقد رقم وہ ہے جو آپ کلوزنگ پر وائر کرتے ہیں: خریداری پر ڈاؤن پیمنٹ، پوائنٹس، فیسیں اور کوئی بھی پیشگی ادا شدہ مدات۔ منصوبے کی کل نقد رقم اس سے زیادہ ہوتی ہے۔ اس میں draws کی واپسی سے پہلے ادا کیے گئے مرمت کے اخراجات، ریزرو نہ ہونے کی صورت میں ماہانہ سود، انشورنس، ٹیکس اور یوٹیلیٹیز جیسے ہولڈنگ کے اخراجات، اور اضافی اخراجات کے لیے ہنگامی گنجائش بھی شامل ہیں۔
بہت سے پہلی بار کے سرمایہ کار صرف کلوزنگ کی نقد رقم کی منصوبہ بندی کرتے ہیں۔ منصوبے کی کل نقد رقم کا بجٹ بنائیں تاکہ منصوبہ کسی draw کے انتظار میں رک نہ جائے۔
قرض دہندگان عام طور پر کیا مانگتے ہیں
اہل ITIN ہولڈرز اور غیر ملکی سرمایہ کاروں کے لیے فنڈنگ کے اختیارات۔ شرائط قرض دہندہ اور پروڈکٹ کے لحاظ سے مختلف ہوتی ہیں۔
- امریکی ادارہ
- بہت سے قرض دہندگان کا تقاضا ہوتا ہے کہ جائیداد کسی امریکی LLC یا کارپوریشن کی ملکیت میں ہو۔
- شناخت
- درست پاسپورٹ، اور قرض دہندہ کے لحاظ سے ITIN یا کوئی دوسری شناختی دستاویز۔
- فنڈز کا ثبوت
- بینک اسٹیٹمنٹس جو ڈاؤن پیمنٹ، کلوزنگ کے اخراجات اور ریزروز ظاہر کریں؛ غیر ملکی فنڈز کا کچھ عرصے تک کسی امریکی اکاؤنٹ میں موجود رہنا (seasoning) ضروری ہو سکتا ہے۔
- سودے کی دستاویزات
- خریداری کا معاہدہ، کام کا دائرہ اور تزئین کا بجٹ، اور ARV کی تائید کرنے والی قابلِ موازنہ فروخت۔
- تجربہ
- ماضی کے منصوبوں کا ریکارڈ قرض کی شرح (leverage) اور شرائط پر اثر ڈال سکتا ہے۔ عام صورتِ حال؛ مختلف ہو سکتی ہے۔
صرف عام شرائط؛ ہر قرض دہندہ اپنے معیار خود طے کرتا ہے اور اپنا فیصلہ خود کرتا ہے۔ tsmartcash قرض دہندہ نہیں ہے۔
ہارڈ منی پروجیکٹ کیلکولیٹر
فکس اینڈ فلپ یا برج سودے کے لیے قرض کی رقم، کلوزنگ کی نقد رقم اور منصوبے کی کل نقد رقم کا تخمینہ لگانے کے لیے اِن پٹس تبدیل کریں۔
سودا
قرض کی حدیں
قیمت اور وقت
اخراجات
صرف وضاحتی تخمینے — قرض کی پیشکش، ریٹ کوٹ یا قرض دینے کا وعدہ نہیں۔
ہارڈ منی: اکثر پوچھے جانے والے سوالات
کیا کوئی غیر ملکی شہری امریکہ میں ہارڈ منی قرض حاصل کر سکتا ہے؟
کچھ نجی قرض دہندگان غیر ملکی اور ITIN سرمایہ کاروں کے ساتھ کام کرتے ہیں، عام طور پر کسی امریکی ادارے کے ذریعے۔ شرائط قرض دہندہ اور پروڈکٹ کے لحاظ سے مختلف ہوتی ہیں، اور منظوری کی کبھی ضمانت نہیں ہوتی۔
LTC اور LTARV میں کیا فرق ہے؟
LTC قرض کا موازنہ آپ کی خریداری کی قیمت جمع مرمت کے بجٹ سے کرتا ہے۔ LTARV اس کا موازنہ مرمت کے بعد کی جائزہ شدہ قیمت سے کرتا ہے۔ قرض دہندگان عام طور پر دونوں لاگو کرتے ہیں اور کم رقم قرض دیتے ہیں۔
تعمیراتی draws کیسے کام کرتے ہیں؟
مرمت کے فنڈز قرض دہندہ کے پاس رہتے ہیں اور معائنے سے مکمل شدہ کام کی تصدیق کے بعد مراحل میں جاری کیے جاتے ہیں۔ رقم کی واپسی سے پہلے ہر مرحلے کی ادائیگی کی منصوبہ بندی کریں۔
سود کا ریزرو کیا ہے؟
منصوبے کے دوران ماہانہ سود ادا کرنے کے لیے قرض میں سے الگ رکھی گئی رقم۔ اس سے ماہانہ نقد ضرورت میں آسانی ہوتی ہے لیکن قرض کی رقم بڑھ جاتی ہے۔
کیا میں اس گھر کے لیے ہارڈ منی قرض استعمال کر سکتا ہوں جس میں میں خود رہوں گا؟
نہیں۔ یہ قرضے سرمایہ کاری اور کاروباری مقصد کی جائیدادوں کے لیے ہیں۔ بنیادی رہائش گاہ کے لیے، کسی لائسنس یافتہ پارٹنر کے ذریعے بین الاقوامی مارگیج ایک اختیار ہو سکتا ہے۔
میں ہارڈ منی قرض سے کیسے نکلوں؟
عام طور پر جائیداد فروخت کر کے، یا اس کی تزئین اور کرایے پر دینے کے بعد طویل مدتی فنانسنگ، جیسے DSCR قرض، میں ری فنانس کر کے۔ ہمارے ری فنانس اور تعمیر کے اختیارات دیکھیں۔
کیا آپ کے پاس کوئی جائیداد زیرِ معاہدہ ہے؟
خریداری کی قیمت، مرمت کا بجٹ اور ہدف ARV بتائیں۔ ہم آپ کو درکار نقد رقم سمجھنے میں مدد کریں گے اور آپ کو قرض دہندگان سے جوڑیں گے۔