Кредиты hard money
Краткосрочный капитал для инвестиционной недвижимости в США — из-за рубежа.
Кредиты hard money — это краткосрочные кредиты под залог актива для покупки, ремонта или промежуточного (бридж) финансирования инвестиционной недвижимости. Мы объясняем, как кредиторы рассчитывают сумму кредита и сколько собственных средств вам на самом деле нужно, а затем связываем иностранных инвесторов и владельцев ITIN, отвечающих требованиям, со сторонними частными кредиторами. Требования различаются в зависимости от кредитора и продукта.
- Назначение
- Только инвестиционная недвижимость
- Срок
- Краткосрочный, обычно несколько месяцев
- Сумма зависит от
- Объекта и плана
Распространенные стратегии
Fix-and-flip и бридж-финансирование
-
Fix-and-flip
Купите объект ниже рыночной стоимости, отремонтируйте и продайте. Кредит обычно покрывает часть покупки и часть бюджета ремонта.
-
Бридж-кредит
Быстро закройте покупку или рефинансирование, а затем перейдите на долгосрочное финансирование — например, кредит DSCR — после стабилизации объекта.
-
Инвестиции из-за рубежа
Иностранным инвесторам и владельцам ITIN обычно нужны компания в США, действующий паспорт или удостоверение личности и подтверждение средств на первоначальный взнос и резервы.
Как рассчитывается сумма кредита
LTC и LTARV
Кредиторы обычно ограничивают сумму кредита двумя способами и используют меньший результат. Loan-to-cost (LTC, кредит к стоимости проекта) сравнивает кредит с тем, что вы платите: цена покупки плюс бюджет ремонта. Loan-to-after-repair-value (LTARV, кредит к стоимости после ремонта) сравнивает кредит с оценочной стоимостью после завершения работ.
Сделка с высокой стоимостью после ремонта может все равно ограничиваться LTC, а сделка с низкой ценой покупки — LTARV. Если рассчитать оба показателя заранее, вы увидите, сколько собственных средств вам нужно внести.
| Показатель | Loan-to-cost (LTC) | Loan-to-ARV (LTARV) |
|---|---|---|
| Сравнивает кредит с | Ценой покупки + бюджетом ремонта | Оценочной стоимостью после ремонта |
| Защищает кредитора от | Переплаты или завышенного бюджета | Слишком оптимистичной цены перепродажи |
| Вам стоит проверить | Что ваш бюджет реалистичен и подтвержден документами | Что сопоставимые продажи подтверждают ARV (стоимость после ремонта) |
Как устроен кредит
Транши, процентный резерв и points
-
Строительные транши
Средства на ремонт обычно удерживаются и выдаются траншами после того, как инспекция подтвердит выполнение работ. Часто вы сначала платите подрядчикам, а затем получаете возмещение.
-
Процентный резерв
Некоторые кредиторы откладывают часть кредита для оплаты ежемесячных процентов во время проекта. Это уменьшает ваши ежемесячные расходы, но увеличивает сумму кредита, на которую начисляются проценты.
-
Points и комиссии
Origination points (пункты за оформление) — это процент от суммы кредита, уплачиваемый при закрытии сделки. Добавьте в бюджет комиссии за андеррайтинг, оценку, инспекцию траншей и юридические услуги.
-
Расходы на выход
Учтите комиссии за продажу, расходы на закрытие сделки, плату за продление, если проект затянется, и любые условия досрочного погашения.
Знайте свои цифры
Сумма к закрытию и общие средства проекта
Сумма к закрытию — это то, что вы переводите при закрытии сделки: первоначальный взнос за покупку, points, комиссии и любые предоплаченные расходы. Общие средства проекта больше. Они также включают расходы на ремонт, которые вы оплачиваете до возмещения траншей, ежемесячные проценты, если нет резерва, расходы на содержание, такие как страховка, налоги и коммунальные услуги, а также резерв на перерасход.
Многие начинающие инвесторы планируют только сумму к закрытию. Заложите в бюджет общие средства проекта, чтобы проект не остановился в ожидании транша.
Что обычно запрашивают кредиторы
Варианты финансирования для владельцев ITIN и иностранных инвесторов, отвечающих требованиям. Требования различаются в зависимости от кредитора и продукта.
- Компания в США
- Многие кредиторы требуют, чтобы объект принадлежал LLC или корпорации в США.
- Удостоверение личности
- Действующий паспорт, а также ITIN или другой документ в зависимости от кредитора.
- Подтверждение средств
- Банковские выписки, подтверждающие наличие средств на первоначальный взнос, расходы на закрытие и резервы; иностранные средства, возможно, потребуется заранее разместить на счете в США на определенный срок.
- Документы по сделке
- Договор купли-продажи, объем работ и бюджет ремонта, а также сопоставимые продажи, подтверждающие ARV.
- Опыт
- Опыт прошлых проектов может влиять на размер финансирования и условия. Типично; может различаться.
Это только типичные требования; каждый кредитор устанавливает собственные критерии и принимает собственное решение. tsmartcash не является кредитором.
Калькулятор проекта hard money
Измените данные, чтобы оценить сумму кредита, сумму к закрытию и общие средства проекта для сделки fix-and-flip или бридж-кредита.
Сделка
Лимиты кредита
Цена и сроки
Расходы
Только примерные оценки — не предложение кредита, не котировка ставки и не обязательство предоставить кредит.
Вопросы о hard money
Может ли иностранный гражданин получить кредит hard money в США?
Некоторые частные кредиторы работают с иностранными инвесторами и владельцами ITIN, обычно через компанию в США. Требования различаются в зависимости от кредитора и продукта, и одобрение никогда не гарантируется.
Чем LTC отличается от LTARV?
LTC сравнивает кредит с ценой покупки плюс бюджетом ремонта. LTARV сравнивает его с оценочной стоимостью после ремонта. Кредиторы обычно применяют оба показателя и выдают меньшую сумму.
Как работают строительные транши?
Средства на ремонт хранятся у кредитора и выдаются поэтапно после того, как инспекция подтвердит выполненные работы. Будьте готовы оплачивать каждый этап до получения возмещения.
Что такое процентный резерв?
Сумма, отложенная из кредита для оплаты ежемесячных процентов во время проекта. Она снижает ежемесячную потребность в деньгах, но увеличивает сумму займа.
Могу ли я использовать кредит hard money для жилья, в котором буду жить?
Нет. Эти кредиты предназначены для инвестиционной недвижимости и недвижимости в деловых целях. Для основного жилья вариантом может быть международная ипотека через лицензированного партнера.
Как выйти из кредита hard money?
Обычно путем продажи объекта или рефинансирования в долгосрочное финансирование, например кредит DSCR, после ремонта и сдачи в аренду. Ознакомьтесь с нашими вариантами рефинансирования и строительства.
У вас есть объект по договору?
Сообщите цену покупки, бюджет ремонта и целевую ARV. Мы поможем понять, сколько средств вам нужно, и свяжем вас с кредиторами.